Louer son terrain pour l'installation de panneaux photovoltaïques peut être une excellente option pour les propriétaires fonciers, entreprises ou collectivités souhaitant diversifier leurs sources de revenus tout en contribuant à la transition énergétique. Cependant, tous les terrains ne sont pas propices aux projets photovoltaïques et il convient de vérifier leur éligibilité en termes de surfaces, d'identité administrative et de nature des terrains. Signer un bail avec un opérateur pendant plusieurs dizaines d’années n’est pas anodin et il convient d'en vérifier toutes les clauses.
Les différentes étapes pour louer son terrain dans de bonnes conditions sont les suivantes :
Évaluer la faisabilité de l'installation de panneaux solaires sur votre terrain : la première étape consiste à déterminer si votre terrain est adapté à l'installation de panneaux solaires. En fonction du type de projet, cette étape peut-être confiée au développeur ou proposée directement par Terneo.
Chercher des entreprises qui louent des terrains pour l'installation de panneaux solaires et organiser un appel d'offres: Terneo peut vous accompagner pour recenser les développeurs les plus pertinents en fonction de l'emplacement de vos terrains. Rédiger un cahier des charges et faire jouer la concurrence permet d'augmenter le loyer proposé. Une analyse indépendante permet de s'assurer de signer avec un opérateur sérieux et expérimenté.
Négocier et signer les termes du contrat de location : les termes du contrat doivent être étudiés et en particulier : la durée de la location, le montant du loyer, les assurances, les exigences d'entretien et de réparation, et les responsabilités de chaque partie. En général vous commencerez par signer une promesse de bail valable 4 ou 5 ans avant de signer le bail définitif.
Cet article vous permettra de connaître les critères d'attractivité de vos surfaces, les étapes du développement d'un projet par un développeur photovoltaïque et les critères de sélection de votre développeur que vous soyez une commune une entreprise ou un propriétaire foncier. Terneo est un cabinet de conseil indépendant ce qui signifie qu’il ne reçoit aucune rémunération d’apport d’affaires de la part des développeurs consultés ce qui lui permet d’être pleinement à vos côtés lors de l’appel d’offres.
Evaluer la faisabilité d'un projet photovoltaïque
Un développeur photovoltaïque est un opérateur de production d’énergie : il propose donc un loyer pour l’implantation d’une centrale photovoltaïque sur une surface (sol, parking ou toiture). Le développeur se rémunèrera de la vente de l’électricité via l’un des dispositifs suivants :
une obligation d’achat (pour les projets < 500 kWc)
l’appel d’offre national de la Commission de Régulation de l’Energie (CRE)
un contrat d’achat d’électricité en gré à gré avec une entreprise (Corporate PPA).
De ce fait, pour atteindre des niveaux de rentabilité correcte, les développeurs recherchent des surfaces suffisantes pour l’implantation de centrales photovoltaïques.
Type de surface | Taille | Type de projet |
Toiture | > 1 000 m² | Vente totale ou autoconsommation |
Ombrières | > 1 000 m² | Vente totale ou autoconsommation |
Sol | > 3 ha | Vente totale |
Plan d'eau | > 10 ha | Vente totale |
Les seuils indiqués sont les seuils minimums pour que le développeur puisse se positionner mais l’appétence du développeur pour une surface dépend d’autres critères :
De l’urbanisme. En particulier pour les projets au sol, le zonage du PLU et l’utilisation des terrains conditionnent l’éligibilité à l’appel d’offres de la CRE. Les développeurs visent en priorité les sites dégradés (mines, carrières, aéroport…), puis les sites naturels sans zones humides ni défrichement, puis les terres agricoles à faible potentiel (friches ou pâturage)
De la distance du projet envisagé au point de raccordement (transformateur ou poste source Enedis)
De la production photovoltaïque potentielle qui dépend de la position géographique, des ombrages, de l’orientation et inclinaison dans le cas d’une toiture
De la structure et du type de couverture dans le cas d’une toiture
Des divers impacts potentiels du projet photovoltaïque : sensibilité environnementale, agricole, paysagère, sécuritaire…
Il est nécessaire de demander au développeur qui souhaite louer vos terrains une étude de faisabilité qui démontre qu’il a pris en considération l’ensemble des enjeux listés ci-dessus. Si besoin, Terneo peut vous proposer une étude de faisabilité indépendante ou vous aider à analyser les études fournies pour vérifier leur exhaustivité et leur cohérence.
Jalons critiques du développement photovoltaïque
Développer le projet photovoltaïque, c’est sécuriser plusieurs jalons critiques avant de pouvoir mettre en service la centrale photovoltaïque.
Signer un accord foncier avec le propriétaire : lettre d’intention, promesse de bail ou de vente qui garantit au développeur l’utilisation du foncier si son projet aboutit
Obtenir une autorisation d’urbanisme : c’est le jalon le plus critique pour les parcs au sol car il faut démontrer à l’ensemble des parties prenantes du projet (administration, élus, citoyens…) que le projet est conforme à la loi et a un impact global positif.
Sécuriser un tarif d’achat en étant lauréat des appels d’offres CRE ou en signant un PPA
Obtenir une autorisation de raccordement Enedis, ce qui peut être difficile dans certaines régions où les postes sources sont saturés
Le développement du projet photovoltaïque doit s’inscrire dans le cadre réglementaire décrit dans le tableau ci-dessous :
Démarches administratives
Le type de démarche d’urbanisme à mener varie suivant la superficie du projet et le type de surface (sol, ombrières ou toiture). Les projets sur ombrières et toitures seront systématiquement soumis à déclaration préalable.
Pour les projets au sol, c’est plus complexe. Si P est la puissance crête du projet :
P < 300 kWc : déclaration préalable sans étude d’impact
300 kWc < P < 1 MWc : permis de construire avec étude d’impact au cas par cas
P > 1 MWc : permis de construire avec étude d’impact systématique
Le fait qu’un projet soit soumis à étude d’impact engendre des délais supplémentaires (environ 18 mois) et des surcoûts importants (> 50 000 €). Il faut donc une surface de projets importante pour absorber ces coûts fixes importants et pouvoir être lauréat de l’appel d’offres de la CRE.
En fonction du type de projets, il peut s’ajouter des procédures administratives supplémentaires comme la révision d’un PLU, la dérogation CSRPN/CNPN s’il y a des espèces protégées sur le site, la loi sur l’eau s’il y a des zones humides ou inondables, des dérogations loi Barnier à proximité de grands axes de circulation…
Ces démarches durent entre 1 mois pour les plus petites centrales et deux ans pour les grandes centrales au sol.
Achat de l’électricité
Les guichets ouverts ne sont pour l’instant disponibles que sur des projets toitures et ombrières de moins de 500 kWc. Au-delà de cette puissance les projets doivent sécuriser leur tarif par l’appel d’offre de la CRE ou via un PPA.
Démarche de raccordement
Le développeur aura à sa charge la demande de raccordement auprès d’Enedis qui devra réaliser d’une étude technico-économique et une proposition financière pour le raccordement du projet envisagé.
Chercher un développeur et organiser un appel d'offres pour louer son terrain
Terneo a accompagné de nombreux propriétaires fonciers sur le choix de développeurs photovoltaïques. A partir des données du département de votre projet, Terneo vous propose une liste de développeurs actifs localement. Il est, en effet, primordial de choisir un développeur qui a une bonne expérience des parties prenantes locales (élus, DDT, chambre d’agriculture…).
Terneo vous accompagne en déterminant avec vous les critères de sélection parmi les suivants.
Loyer proposé
En général, l’offre se compose d’un loyer annuel à l’hectare exploité, payable à partir du début de la construction de la centrale, et éventuellement d’immobilisations payables avant cette date. Ce critère est important mais ne doit pas être exclusif. Le risque serait alors de partir avec un développeur inexpérimenté qui ne puisse pas gagner en appel d’offres avec le loyer proposé.
Terneo peut alimenter l’évaluation des loyers à partir de données de marché pour vérifier leur cohérence.
Qualité du mémoire technique
Ce mémoire technique demandé au développeur contient un exposé du projet proposé avec en particulier son analyse des enjeux du projets, l’implantation du projet, les mesures d’accompagnement envisagées… Ce document permet d’analyser la crédibilité du projet présenté par le développeur.
Capacité de l’opérateur
Plusieurs critères d’évaluation peuvent être retenus pour s’assurer de la capacité de l’opérateur à faire aboutir le projet :
Sa solidité financière en vérifiant quelques indicateurs financiers et son actionnariat pour confirmer sa capacité à s’engager sur 30 ans
Sa stratégie de développement en s’assurant qu’il reste propriétaire des centrales qu’il développe
Son expérience dans le développement de projets, en particulier, s’il s’agit de terrains agricoles, son expérience locale en agrivoltaïsme
Sa capacité à gagner des projets à l’appel d’offres de la CRE
Négocier l'accord foncier
En général, les développeurs photovoltaïques vous proposeront de signer une promesse de bail qui est un premier accord d'une durée de 4 à 5 ans. Ce contrat vous oblige à immobiliser votre terrain le temps que le développeur puisse obtenir l'ensemble des autorisations administratives, sécuriser un tarif d'achat et son raccordement.
Il est impératif également de vérifier que les différentes clauses inscrites dans la Promesse de Bail sont acceptables (démantèlement, entretien des abords, superficie louée, date de début des loyers, indexation des loyers, changement de contrôle, servitudes…)